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Desafios para o setor imobiliário para os próximos anos: inovação tecnológica, diz Ceotto

Por Luiz Henrique Ceotto

Falta de inovação e atraso na adoção de novas tecnologias na construção

Para podermos discutir o aumento da produtividade em nosso setor, relacionei nove itens que reputo serem os maiores entraves da construção.

  • Natureza cíclica do negócio.
  • Falta de inovação e atraso na adoção de novas tecnologias na construção;
  • Processos informais e insuficiente rigor e consistência no processo de execução;
  • Pouca transferência de conhecimento entre obras (lições aprendidas);
  • Controle da produção fraco;
  • Pouco envolvimento dos subcontratados na fase do projeto;
  • Pouca colaboração na cadeia de suprimentos;
  • Cultura muito conservadora nas empresas de construção e do mercado imobiliário;
  • Falta de novos talentos.

Nos primeiros 3 artigos dessa série discutimos sobre a natureza cíclica do negócio e o descasamento grande entre os ciclos econômicos que giram em torno de 4 a 5 anos e a duração de um empreendimento imobiliário residencial que da sua concepção ao seu desligamento completo para o agente financeiro pode atingir de 10 a 12 anos.

No presente artigo vamos discutir o problema da falta de inovações e o atraso na adoção de novas tecnologias na construção.

Definitivamente nosso setor não pode ser considerado inovador no que concerne a tecnologias construtivas. Algumas inovações podem ser percebidas em alguns produtos imobiliários residenciais, principalmente na tentativa de acompanhar as mudanças de habito da população bem como da mudança dos códigos de obra que aconteceram nos últimos 5 anos. Nos edifícios comerciais, as principais inovações foram dirigidas para a economia operacional de energia e água com vistas a certificações (LEED principalmente) as quais obtiveram bons resultados nesses projetos e motivaram a indústria investir em desenvolvimento tecnológico. Algumas tecnologias foram importadas e algumas foram desenvolvidas no Brasil nos assuntos de elevadores inteligentes, sistemas de ar condicionado de alto desempenho, automatização de iluminação, vidros de alto desempenho térmico, tratamento de águas cinzas, etc. Inicialmente consideradas como tecnologia de ponta, seu uso mais intenso em prédios certificados acabaram por reduzir seus custos e com isso foi possível o uso em parcelas maiores do mercado de edificações.

Mas quando falamos especificamente de tecnologias construtivas, a realidade tem sido bem diferente. A maioria das inovações foram feitas na década de 80, em grande parte pela Construtora Encol. Após o fim da Encol essas tecnologias foram disseminadas no mercado, mas pouco foi alterado nelas desde então. Além disso, muito poucas construtoras incorporaram essas tecnologias no seu processo construtivo desde então. A enorme maioria das empresas continuaram “empilhando tijolos” e não parecem ter-se importado com os grandes problemas que essa tecnologia atrasada tem provocado na produtividade e no desempenho dos edifícios.

Poucas tecnologias foram largamente usadas pelo mercado sendo três as mais conhecidas: aço cortado e dobrado, forma pronta (com cimbramento em alumínio) e concreto usinado. Numa escala um pouco menor, embora significativa, também tem sido utilizado os sistemas de “porta-pronta”, “esquadrias-prontas” (alumínio, ferro e PVC) e argamassas industrializadas, sendo que essa última não conseguiu atingir 3% do mercado e com isso 97% das argamassas são ainda produzidas (dosadas) em obra.

Para simplificarmos o raciocínio, comento a seguir as tecnologias mais significativas nas quatro principais partes do edifício: estruturas, vedações internas, fachadas e sistemas prediais (de água, esgoto e elétrico).

Estruturas

A estrutura mais usada no mercado é a reticulada de concreto armado, também chamada de “convencional”, onde pilares distantes em média de 5 metros recebem esforços de vigas e lajes. Do ponto de vista de sistema construtivo esse tipo estrutura é praticamente o mesmo desde sua invenção na década de 1920. Tem baixa produtividade e as vigas são as principais responsáveis por isso.

Estruturas mais modernas e com maior produtividade como lajes planas (com ou sem armaduras de protensão) ainda são pouco usadas, embora melhorem bastante a produtividade na execução de outras partes da edificação devido a sua pouca interferência com paredes e sistemas prediais. Menos usadas ainda são as estruturas mistas de aço e concreto, de altíssima produtividade, principalmente por causa do seu inexplicável alto custo. Também a tecnologia de concretos de alto desempenho (resistência e alto adensável) embora bem desenvolvida, tem sido usada por uma parcela muito pequena das obras. De uma forma geral, as construtoras se empenham em projetar estruturas convencionais com a menor espessura média de concreto e taxa de armadura possíveis, considerando que esses dois fatores são os determinantes do custo de edifício, não levando em conta o seu impacto na produtividade e prazo da execução da obra nem no impacto negativo nos custos fixos com seus prazos de obra maiores.

Vedações internas

Essa é a parte do edifício mais atrasada tecnologicamente. O mercado continua usando alvenarias de tijolo cerâmicos ou de blocos de concreto revestidas de argamassa, tecnologia essa criada na idade média e pouco melhorada desde então.

Como a rigidez das paredes feitas com essa tecnologia é muito grande, não permite que a estrutura de concreto se deforme significativamente por flexão e por deformação lenta. Isso faz com que a estrutura tenha que ter vãos livres pequenos para que as alvenarias não fissurem e consequente grande interferência de pilares e vigas na arquitetura e nos demais sistemas. De uma maneira geral, é fonte de inúmeras patologias como fissuras e destacamento de revestimentos em edifícios mais altos, além de ser executada com processos artesanais, necessitar de inúmeros rasgos para abrigar eletrodutos, caixas elétricas, tubulações de água e esgoto, além do trabalho muito penoso na sua execução.

A evolução tecnológica das paredes é a tecnologia de Drywall, que foi trazida para o Brasil no final da década de 80. Embora essa tecnologia esteja com seu consumo em crescimento, o mercado tem sido resistente ao seu uso e isso se deve aos erros grosseiros que foram cometidos na sua implantação. Essa tecnologia é de excelente qualidade, produtividade e desempenho, além de já estar muito desenvolvida em todo mundo. Ela é vital para a industrialização da construção e possibilita a verdadeira “parede de engenharia” onde parâmetros de desempenho (sonoros, impacto, resistentes, etc) podem ser especificados e obtidos facilmente. É um sistema que permite alta precisão em sua execução, abriga internamente sistemas prediais e permite o uso de “porta-pronta” com maior facilidade. Também tem alta resiliência a deformações, permitindo seu uso em estruturas de grandes vãos e com grandes deformações. Também é muito leve e pode reduzir o peso de um edifício em mais de 10%, economizando muito no custo da estrutura e das fundações.

A pesar de todo esforço feito pelas fabricas de Drywall para corrigir os erros do passado, ainda persiste no mercado a pouca capacitação de arquitetos e projetistas nesse sistema, além da baixíssima capacitação das equipes de obra na sua execução. O Drywall se tornou um caso clássico de como se implantar uma tecnologia inovadora de forma totalmente errada. Com isso, uma tecnologia vital no processo da industrialização da construção, foi atrasada sua implantação plena em mais de 20 anos. É um caso tão emblemático que devo escrever um artigo especifico sobre ele nas próximas semanas.

Fachadas

O processo construtivo predominante, também chamado de “convencional”, é baseado no assentamento de tijolos revestidos de argamassa em um processo longo, fortemente artesanal, perigoso e de difícil controle de execução. Devido a sua rigidez e a aplicação das argamassas de revestimento sob intempéries, tem siso um foco de inúmeras patologias como fissuras, destacamentos, infiltrações, etc. Na maioria das fachadas não são sequer usadas argamassas industrializadas, sendo dosadas em obra em processos de grande variabilidade e de difícil controle.

Embora ainda pouco usadas, existem vários sistemas de fachadas de alta produtividade disponíveis no mercado. Sistemas de concreto moldado “in loco” com formas de alumínio, fachadas pré-fabricadas de concreto armado ou concreto-fibra e mais recentemente fachadas em Light Steel Frame. Esses sistemas reduzem significativamente os prazos de obra (em torno de 25 a 30% do prazo total) além de reduzirem muito as atividades administrativas de compra e de controle. A maior dificuldade do seu uso é a falta de capacitação dos arquitetos em projetos modulares de fachada, de maneira que o índice de reuso de formas seja alto o que reduz seu custo. Outro fator que tem desestimulado seu uso é a necessidade de gruas de maior porte para fachadas de concreto e concreto-fibra. Fachadas pré-fabricadas em Light Steel Frame são hoje a grande promessa para o aumento da produtividade pois são muito leves, não requerem uso de gruas, tem custos relativamente baixos, além de não necessitarem de formas para sua fabricação o que simplifica muito a implantação de fabricas.

Sistemas Prediais

Embora todos os componentes que fazem parte dos sistemas prediais sejam industrializados e com bom nível de qualidade é justamente no processo construtivo na obra que se concentra o maior atraso tecnológico.

O processo “convencional”, normalmente usado por 99% do mercado é cortar todos os componentes como eletrodutos, tubos de esgoto e água, cabos elétricos, e montar peça a peça na obra ou mesmo no lugar que serão instalados. Esse processo de trabalho é artesanal e de baixíssima produtividade além de qualidade incerta. Os resultados mostram custos altos de mão de obra, difíceis condições de manutenção e alto nível de patologias nos edifícios, principalmente nos sistemas hídricos.

A evolução dos sistemas prediais passa necessariamente na sua pré-fabricação, onde kits de esgotos e água pluvial e “chicotes” elétricos e hidráulicos flexíveis e previamente testados podem ser fixados nas paredes de drywall e estrutura de lajes planas com forro, em processos de montagem de alta produtividade.

De uma forma geral todas as tecnologias que precisamos para um salto de produtividade já estão disponíveis no Brasil a muito tempo, mas o setor resiste muito ao seu uso. Examinando mais de perto, várias razões podem ser elencadas, mas duas delas sobressaem de forma contundente: as construtoras não sabem avaliar custos e os profissionais tomam decisões de descartar novas tecnologias com uma visão muito superficial de seus benefícios.

Quanto a avaliação comparativa de custos com sistemas tradicionais a análise chega a ser primitiva. A comparação é feita pelo custo por unidade de serviço orçado (m2, m3 Kg, etc), somente levando em conta o custo dos materiais, com perdas sonhadas e nunca realmente avaliadas, com mão de obra tirada de revistas de orçamento das famosas “composições de custo” inventadas e que não representam minimamente a realidade da obra. Não levam em conta transporte de materiais, a movimentação e a ociosidade da mão de obra, os custos indiretos, os riscos de acidentes e de retrabalho e muito menos os custos futuros de assistência técnica com patologias. Com critérios primitivos desses nada é mais econômico do que uma estrutura de concreto convencional e uma alvenaria de tijolos. Com isso continuamos praticando a mesmice e aumentando nossa defasagem tecnológica em relação a outros setores da economia.

Também a visão superficial das tecnologias faz com que todos os sistemas que tenham a mesma função sejam considerados da mesma forma. Assim, a colocação de drywall numa obra é feita desnecessariamente na mesma fase em que uma alvenaria convencional é levantada, sem proteção contra intempéries. A adoção de novas tecnologias é feita em cima da hora, sem análise dos impactos e benefícios nas demais partes da obra e muito menos sem a visão completa do ciclo de produção. Com isso é normal avaliações negativas de tecnologias totalmente mal especificadas e mal implantadas, tendo como resultado o retorno rápido ao uso de processos convencionais, mais “seguros” sob a vista desses técnicos.

Inúmeros outras situações de mau uso de excelentes tecnologias poderiam ser descritas e essa situação determina que nosso setor esteja condenado o atraso e a inercia. Muitos setores que estavam atrás de nós a alguns anos, já nos superaram. O setor agrícola, por exemplo, era muito mais atrasado do que a Construção a 30 anos atrás, mas hoje é um dos mais produtivos da nossa economia e um dos 5 melhores setores agrícolas do mundo.

Nós, infelizmente, continuamos como a “lanterninha” da economia, mesmo representando mais de 6% do PIB. Nosso peso na economia é tão grande que é difícil imaginar um Brasil moderno sem uma Construção Civil moderna. Até quando vamos continuar assim?

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